La modificación de “Reglamento del Uso del Suelo e Intensidad de Ocupación del municipio de San Lorenzo” generó un debate que se decide este lunes en el Concejo Municipal.
15 profesionales de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional de Rosario participaron en la elaboración de un informe respecto al proyecto que el Concejo Municipal de San Lorenzo tratará en la sesión de este lunes 30 de noviembre, que establece modificaciones al Reglamento del Uso del Suelo.
El informe fue solicitado a instancias del concejal opositor Marcelo Remondino, para estudiar en profundidad el proyecto enviado por el gobierno de Raimundo. Al parecer, el oficialismo tiene los votos para su aprobación, y ahora los tres concejales opositores (Remondino, Ros y Cerdera) no están de acuerdo en cómo quedó el proyecto. El mismo carece de numerosas precisiones, abunda en contradicciones y parece estar hecho a la medida de “algunas desarrolladoras” que “lavan dinero”, según afirmó Remondino.
Luego del informe, el único cambio que impulsó el bloque oficialista fue la “rezonificación” del barrio combate, para poder construir edificios más grandes. En este punto el informe sostiene que no se pueden hacer edificios en esa zona denominada “jardín”, por lo que optaron en cambiarla de zona para hacer edificios.
El gobierno de Raimundo contrató a un grupo de siete arquitectas, quienes durante un año elaboraron la reforma de la ordenanza que hoy el informe de la universidad ha objetado en muchas cuestiones sensibles para el desarrollo armónico de la ciudad.
Ya en la introducción el informe es lapidario al afirmar que “el equipo entiende que los temas referidos a la clasificación del suelo, junto con las regulaciones de uso y gestión, se deben enmarcar en los lineamientos y directrices de ordenamiento que se formulan en el Plan Urbano Local San Lorenzo 2030 de 2018 (completar y ordenar el sistema ribereño central con un perfil residencial recreativo, reorganizar el borde del arroyo San Lorenzo, conformar nuevos ejes centrales de estructuración urbana, entre otros)”, algo que se dejó de lado en el nuevo proyecto.
Incompatibles
Con precisas definiciones acerca del uso de los suelos y de su uso en las áreas urbanas, los expertos realizan recomendaciones y ajustes específicos, algunas consideraciones importantes, aunque de forma, que tiene que ver con la presentación de la norma que se pretende aprobar, ya que se torna confusa para su lectura e interpretación, especialmente para el personal municipal como para los profesionales que deberán utilizarla.
Una de las falencias es considerar la convivencia de sectores residenciales con sectores de uso industrial, error que conllevaría a problemas futuros como ya han vivido muchas zonas del cordón industrial. En este sentido, la ordenanza que se pretende aprobar admite actividades comerciales e industriales incompatibles con la vivienda.
También otra de las incompatibilidades es considerar la convivencia de industrias alimenticias y de bebidas cercanas a las químicas, petroquímicas y de cerámicas. La recomendación es “una revisión de los usos industriales y un reagrupamiento de las distintas actividades afines”.
El acceso a los puertos
Un punto importante del informe es la necesidad de revisar “la circulación vial de todo el sector en relación con la actividad industrial. En períodos de transporte de cereales a los puertos, por ejemplo, algunas arterias principales y accesos a la ciudad presentan una elevada congestión de tránsito a raíz de la gran cantidad de camiones que llegan a las diferentes terminales portuarias”.
Oportunidad para las áreas periurbanas
El informe también hace especial hincapié en las áreas periurbanas, que señalan límites específicos con los núcleos residenciales, tales como el frente este, que incluye la zona del cementerio que conviven viviendas precarias, depósitos, basurales, productores de ladrillos, campos agrícolas y casas de fin de semana.
En el caso del límite sur sobre la A-012 se recomienda habilitar “a los frentistas para el desarrollo de actividades de uso comercial de grandes superficies e industriales” de bajo o nulo impacto ambiental.
Asimismo, en el “cuadrante suroeste” se recomienda destinar para usos “logísticos y de servicios a la industria” y proteger con un “fuelle verde y área forestada” la zona residencial cercana.
Por eso recomiendan que deberían formar parte de este esquema la horticultura y fruticultura, viveros y floricultura.
Proyectos especiales… ¿para negocios especiales?
En relación a los llamados “proyectos especiales” de construcción no se consideran las diferentes alternativas y son tan amplias las opciones para encuadrarlas que “atentan contra las posibilidades de generar espacios urbanos calificados”.
Es contundente el informe al decir que “no se plantean regulaciones volumétricas referidas a la calidad arquitectónica de los edificios en cada área (salvo las prototípicas y genéricas consideradas en los llamados edificios especiales). Nada se dice respecto de la vivienda individual o familiar, por ejemplo: retiro frentista y cerco, retiro de medianeras, inclinación de techos, galerías, pérgolas y cocheras, instalaciones, etc. Tampoco respecto de la vivienda colectiva o multifamiliar: accesos peatonales y a cocheras, altura mínima y resolución de planta baja e interacción con el espacio público de la calle, fachadas principales y secundarias, medianeras, remates envolventes e instalaciones de los edificios, etc.”
También critica los “indicadores cuantitativos convencionales”, que son los que rigen las alturas en relación a los metros cuadrados de superficie. Y se observan contradicciones e inequidades respecto a algunas zonas que se pretenden como barrio jardín.
En la mayoría de los casos se considera “elevados” estos índices de construcción en altura.
Existen muchas lagunas cuando se intenta legislar sobre los llamados “proyectos especiales”, como por ejemplo el estudio y análisis de las dinámicas hídricas, las redes de energía, agua y saneamiento, la accesibilidad vial, las transformaciones del paisaje, entre otras consideraciones.
Barrios populares
Se recomienda, por otro lado, incorporar una nueva área a “reurbanizar”, dentro de las áreas urbanas, que son los llamados barrios incorporados en el “Registro Nacional de Barrios Populares" (RENABAP).
Nuevos instrumentos
Los especialistas de la universidad finalmente recomiendan nuevos instrumentos de gestión para el Reglamento:
- Banco de Suelo Público, para facilitar el acceso a la tierra y la ejecución de programas de Hábitat Social.
- Derecho de Preferencia en la compra de tierras estratégicas, que permite una mayor flexibilidad en la acción municipal y en el aumento del presupuesto para obras públicas, por ejemplo.
- Recuperación de Plusvalías por obra o aplicación de incentivos de la norma
- Impuesto progresivo a la tierra ociosa.
- Fondo de Desarrollo Urbano, para concentrar los ingresos provenientes de, por ejemplo, los dos instrumentos antes enunciados y distribuirlos en obras en las zonas de la ciudad más necesitadas de acciones de mejoras en el espacio público, dotación de infraestructuras y equipamientos, entre otras cuestiones.
- Planes de ordenamiento de escala intermedia, como por ejemplo, planes maestros, planes especiales.